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Aug 24, 2023

Il progetto di South Hill fa arrabbiare il comitato di pianificazione con modifiche edilizie non approvate

ITHACA, NY—Il Consiglio di pianificazione della città di Ithaca non utilizza comunemente le sue capacità di applicazione, ma le modifiche alla planimetria apportate a un piano di sviluppo di South Hill durante la costruzione e senza il

ITHACA, NY—Il comitato di pianificazione della città di Ithaca non utilizza comunemente le sue capacità di applicazione, ma le modifiche alla planimetria apportate a un piano di sviluppo di South Hill durante la costruzione e senza l'approvazione della città, potrebbero mettere a rischio l'immediato futuro del piano.

Il progetto di alloggi per studenti chiamato The Outlook Apartments, guidato da Visum Development e Modern Living Rentals, si trova sulla collina all'815 di South Aurora Street, affacciato sul previsto distretto di SouthWorks con tre edifici che contengono 66 unità e 153 posti letto. La costruzione del progetto è terminata di recente, ma la presentazione del team di progetto martedì davanti al Consiglio di pianificazione ha mostrato che hanno apportato modifiche fisiche al progetto senza l'approvazione della città, hanno proceduto con la costruzione e ora stanno perseguendo l'approvazione retroattiva, con grande disappunto del consiglio.

Come presentato martedì dal team di progetto, i quattro aspetti del sito che non corrispondono a quanto proposto e approvato sono:

Le modifiche alla planimetria erano state concesse nel maggio 2022 dopo che il progetto era stato inizialmente approvato nel novembre 2020, ma in quel momento nessuna delle quattro questioni era stata affrontata nella proposta di modifica della planimetria.

Per correggere questi quattro problemi, Jacob von Mechow di Whitham Planning and Design, che ha avuto la sfortunata fortuna di essere coinvolto in un progetto controverso su cui la sua azienda non aveva mai lavorato prima, ha presentato al consiglio quattro soluzioni proposte. Quelli dovevano mantenere il lotto di ghiaia del lato sud così come è stato costruito; installazione di una seconda passerella che sarà conforme ADA; installare dei respingenti per il letto delle piante per ridurre la copertura del tappeto erboso sul sito e aggiungere fioriere vicino al muro di sostegno dell'estremità nord per schermare il muro dalla vista.

Secondo la presentazione di Whitham Planning al consiglio: “Queste revisioni proposte hanno lo scopo di affrontare le discrepanze e le deviazioni attualmente esistenti tra il piano del sito approvato e il lavoro che è stato completato fino ad oggi sul sito. Il nostro team riconosce le preoccupazioni della città e comprende che è necessario adottare misure per risolvere questo problema”.

La presentazione consisteva in gran parte in un avanti e indietro tra i membri del consiglio e von Mechow, ma i cambiamenti e l'approccio generale non hanno colpito il consiglio.

Vari membri del consiglio hanno espresso la loro rabbia, poi alla fine hanno deciso che il parcheggio doveva essere asfaltato, invece dell'attuale ghiaia, e che il piano del progetto di aggiungere una seconda passerella era per lo più accettabile. Il presidente del consiglio Robert Lewis ha detto al team del progetto di tornare con una nuova idea per ridurre la copertura del tappeto erboso, e il consiglio ha rifiutato il piano di utilizzare fioriere per oscurare il muro.

Ma una questione, non menzionata nei piani di rettifica, incombeva sulle altre. Durante la discussione, i membri del Planning Board hanno notato di aver osservato un altro cambiamento materiale durante una visita in loco, da un rivestimento in mattoni a un Dry-Vit personalizzato progettato per assomigliare al mattone originale. Questo è stato un punto di discussione particolarmente acceso durante le deliberazioni finali del consiglio sul progetto nell'aprile 2021, e i resti di quel dibattito sono emersi fino a martedì.

Poiché il progetto non corrisponde a quanto proposto e approvato, la città potrebbe giocare duro imponendo la rimozione delle modifiche e la realizzazione del progetto come originariamente approvato. Il certificato temporaneo di agibilità del progetto sta per scadere, il che significa che la città potrebbe anche scegliere di non rilasciare un certificato rinnovato se il progetto rimane non conforme.

Nikki Cerra, pianificatore ambientale e paesaggistico della città di Itaca, ha affermato che i cambiamenti apportati sono “falsi”. Alcuni membri del Planning Board hanno avuto parole più dure.

“L’idea di installare qualcosa senza tornare al Planning Board è disgustosa. Non so come pensavi di farla franca", ha detto Elisabete Godden. “Questo progetto ci è già tornato in mente una volta per delle modifiche […] e ora le nostre mani sono costrette a fare qualcosa che non era stato concordato.”

"Questo progetto grida 'ingegneria del valore'", ha aggiunto Daniel Correa.

I membri del consiglio erano particolarmente irritati dal problema Dry-Vit che avevano osservato durante la visita in loco. I membri hanno espresso la volontà di ritirare il certificato di occupazione solo per quella violazione, riconoscendo che un'azione del genere avrebbe costretto tutti i residenti del complesso in quel momento a rifugiarsi in hotel, ma il consiglio era risoluto: i mattoni erano stati proposti e approvati, e quella parte di la proposta originale dovrebbe essere soddisfatta.